Deelnemen betekent instappen in een gefaseerd herbestemmingstraject. In dit traject vormen we stap voor stap een groep toekomstige bewoners die samen plan, organisatie en financiering voor de herbestemming uitwerkt binnen de mogelijkheden en kaders van De Tackenborg.
Elke fase is zo ingericht dat er meer duidelijkheid ontstaat over haalbaarheid en afspraken, en daarmee meer ruimte om door te gaan naar de volgende fase. Die ruimte hangt niet alleen af van de deelnemers zelf, maar ook van andere partijen: bij de selectie vooral van de eigenaar, bij het ontwerp/vergunningpad van de gemeente, en bij de financiering van bank en subsidieverstrekkers. Deelnemers kunnen er in elke fase ook zelf voor kiezen om niet door te gaan. Naarmate het traject vordert worden de verplichtingen concreter en nemen de investeringen (tijd/geld) toe, maar ontstaat er ook stap voor stap meer zekerheid over de haalbaarheid van het eindresultaat.
Hieronder vind je (1) voor wie dit traject past, (2) de belangrijkste uitgangspunten, en (3) het stappenplan per fase.
Iets voor jou?
We zoeken deelnemers die de mogelijkheden van deze plek verder willen verkennen en enthousiast worden van het idee om mede vorm te kunnen geven aan de toekomst van De Tackenborg. Daarbij denken we aan een al bestaande of nog samen te stellen groep mensen die:
- willen pionieren aan een plek die door gezamenlijke inzet tot stand komt
- ondernemerschap of initiatief tonen, en De Tackenborg niet alleen als woonruimte zien maar delen van boerderij of erf ook voor hun werk zouden willen gaan benutten
- zich verantwoordelijk voelen voor hun directe leefomgeving en affiniteit hebben met erfgoed, landschap, duurzaamheid en regeneratief leven
- kiezen voor een praktische en betrokken manier van leven, waarin samenwerking, nuchterheid en de bereidheid om mee te doen centraal staan
- begrijpen dat kosten deels kunnen worden verlaagd door inzet van tijd en vaardigheden (zelfwerkzaamheid), binnen duidelijke afspraken over kwaliteit, veiligheid en verdeling.
Deze ontwikkelwijze past waarschijnlijk niet bij mensen die:
- nauwelijks tijd kunnen vrijmaken of het zich niet kunnen veroorloven om financiële risico’s te lopen
- moeite hebben met gezamenlijke besluitvorming of met het vinden van een middenweg
- het lastig vinden om doelen te stellen waarin idealen en realiteitszin met elkaar samen vallen
- liefst een kant-en-klare woonruimte zouden willen betrekken
Uitgangspunten
Op de pagina over de plek staat de geldende regelgeving samengevat en op de pagina over het plan wordt ook al een verkenning ten aanzien van herbestemming beschreven. Lees deze informatie goed door om na te gaan wat wel en wat er niet tot de mogelijkheden behoort op De Tackenborg.
De huidige eigenaar is verantwoordelijk voor het volledige herstel van de bestaande boerderij en zal t.z.t. de gerestaureerde boerderij overdragen (één voorhuis met twee schuren). De aspirant-bewoners dragen samen verantwoordelijkheid voor de herbestemming (waarbij maximaal vier woningen in de schuren kunnen worden bijgebouwd).
Aan aspirant bewoners wordt gevraagd om een getrapte selectieprocedure te doorlopen. Vervolgens kunnen deelnemers exclusieve ontwikkelrechten verkrijgen en wordt de mogelijkheid om de boerderij over te kunnen nemen van de huidige eigenaar vastgelegd voor een termijn waarbinnen het ontwerp en de financiering voor de herbestemming redelijkerwijs rond te krijgen zal zijn.
Ontwikkelfasen
Bij het vormgeven van het selectie en ontwikkelproces is er in eerste instantie naar gestreefd om voor elke etappe een goede balans te vinden tussen de gevraagde investering in tijd of geld en de mate waarin er zekerheid verkregen kan worden over succesvolle afronding. Daarnaast is er gezocht naar een manier die deelnemers zo veel mogelijk ontwikkelvrijheid, contractsvrijheid en financieringsmogelijkheden zal bieden zonder dat daarbij het risico gelopen wordt om twee keer achtereen (als ontwikkelgroep en individueel huishouden) te worden aangeslagen voor overdrachtsbelasting. De eigendomsoverdracht is daartoe naar achter geschoven en zal pas na totstandkoming van het herbestemmingsontwerp, de vergunningsverlening en financiering plaatsvinden. Dat betekend wel dat aan de voorkant ook extra aandacht besteed zal worden aan selectie van een groep deelnemers die een goede kans maken om dit proces succesvol te doorlopen. Met de selectieprocedure, in combinatie met de gedane vooronderzoeken, wordt er naar gestreefd om de risico’s zowel voor de huidige eigenaar als voor de deelnemers inzichtelijk en beperkt te houden.
Aanmelden→ Afspraken→ Ontwerp→ Financiering→ Realisatie
Om het traject overzichtelijk te maken, zijn de stappen per fase uitgewerkt. Klik op een fase om de onderliggende stappen te bekijken. Tijdens de eerste informatiebijeenkomsten geven we een toelichting en beantwoorden we vragen.
Bekendmaking
Bekendmaking en start aanmelding voor geïnteresseerden.
Eerste Selectie
De eigenaar van de Tackenborg selecteert potentiële deelnemers uit aanmeldingen.
Informatie en kennismakingsbijeenkomsten
Voor potentiële deelnemers organiseren we informatie- en kennismakingsbijeenkomsten waarbij de boerderij te bezichtigen is. Hierbij wordt extra uitleg gegeven en kunnen deelnemers al hun vragen stellen over locatie, het proces en de betrokken partijen.
Ideeën uitwisselen en groepsvorming
In de oriëntatiefase zullen we de vorming en uitwisseling van ideeën proberen te faciliteren en indien gewenst ook groepsvorming ondersteunen.
Planpresentatie
De potentiële deelnemers worden gevraagd om hun idee voor de herbestemming van de Tackenborg kenbaar te maken. Aan belanghebbenden zoals omwonenden en betrokken overheidsinstanties zal gevraagd worden om hier informeel feedback op te geven.
Selectie initiatiefgroep
Als er een keuze gemaakt zal moeten worden uit verschillende concepten dan zal de huidige eigenaar, mede op basis van de verkregen feedback, besluiten welk idee verder uitgewerkt kan gaan worden.
Inschrijving conceptontwikkeling
Aan de deelnemers die samen aan de slag willen met het geselecteerde idee wordt verzocht om zich in te schrijven voor de conceptontwikkeling. Daarbij zal per deelnemer ook een eerste financiële bijdrage gevraagd worden.
Workshops
Gezamenlijke uitwerking van het gekozen concept. Het beoogde gebruik van de ruimtes, de indeling in private en collectieve gedeelten en bijbehorende kostenprincipes zullen worden verkend. Er worden collectief besluiten genomen over de ruimtelijke en organisatorische vormgeving en we maken principeafspraken over de te volgen procedure ter aanbieding en verkrijging van de te realiseren (woon)ruimtes.
Visiedocument
Deelnemers vertalen hun doelstellingen in een aantal ontwerp principes voor de verdere gezamenlijke fysieke-, sociale- en juridische vormgeving en leggen dit vast in een visiedocument.
Schetsontwerp
Schetstekeningen en eerste bouwkundige opzet voor de boerderij en erf na herbestemming van het monument.
Vooroverleg
Er vindt een zogenaamd Integraal Vooroverleg plaats met de overheidsinstanties die betrokken zijn bij de vergunningverlening. Daarbij wordt gekeken of het plan past binnen de regelgeving en welke procedurele vereisten van toepassing zullen zijn.
Formatie bewonersgroep
Het aantal deelnemende huishoudens zal overeen moeten komen met het aantal mogelijk te realiseren woonruimtes. Deelnemers werven of selecteren daartoe de eerst-bewoners volgens de inmiddels onderling overeengekomen procedure.
Werkplan zelfwerkzaamheid (bouw & beheer)
Raming van de werklast en mate van zelfwerkzaamheid bij verbouw en onderhoud van de boerderij. Hierbij wordt getracht de benodigde tijdsinvestering zo goed mogelijk af te stemmen op het commitment en vaardigheden van de deelnemers.
Haalbaarheidsonderzoek
Aan de hand van de eerste contouren wordt een kostenbandbreedte bepaald voor aankoop, verbouw en beheer. Er zal worden onderzocht of met het plan redelijkerwijs aangesloten kan worden bij de financieringsmogelijkheden van de deelnemers en de beoogde opbrengst voor de huidige eigenaar.
Oprichting ontwikkelvereniging
Deelnemende aspirant bewoners laten bij de notaris een rechtspersoon oprichten waarin ze zich verenigen. Hiermee wordt formeel vastgelegd naar welk eindresultaat zal worden gestreefd, wat ieders bijdrage hieraan zal zijn, hoe de besluitvorming plaats zal vinden en in hoeverre deze vereniging bevoegd zal zijn om namens haar leden rechtshandelingen te gaan verrichten.
Voorfinanciering
De ontwikkelvereniging vergaart kapitaal om de vervolgstappen te kunnen bekostigen. Naast financiële bijdragen van de deelnemers zelf zijn daar veelal ook subsidiebijdragen en speciale plankostenleningen voor aan te vragen.
Optie- en ontwikkelafspraken
De ontwikkelvereniging sluit met de huidige eigenaar een overeenkomst waarmee zij voor een afgesproken periode het uitsluitend recht krijgt om het plan verder uit te werken (optie/voorkeursrecht). We maken daarbij heldere afspraken over de hoofdsom (versterking, verduurzaming en restauratie van de bestaande boerderij met schuren) en het meerwerk (herbestemming/nieuwe woningen). Tot aan het notariële leveringsmoment blijven eigendom, risico’s en waardeverandering van het bestaande bouwwerk bij de huidige eigenaar.
Voorlopig ontwerp
De ontwikkelvereniging selecteert en geeft opdracht aan een architect om in samenspraak een voorlopig ontwerp te maken.
Specialistische beoordeling
Als de deelnemers tevreden zijn met het voorlopig ontwerp wordt deze nog eens ter beoordeling voorgelegd aan daartoe opgeleide specialisten. Voor diverse aspecten zoals welstand en erfgoedbeleid, constructieve veiligheid, brandveiligheid, energetische en installatietechnische vereisten, wordt nagegaan of het ontwerp aan de vereisten voldoet. Eventueel wordt voor specifieke details aanvullende informatie ingewonnen bij deskundigen en uitvoerders.
Omgevingsvergunning
De eventueel nog benodigde aanpassingen worden opgenomen in een definitief ontwerp dat alle informatie bevat om een vergunningsaanvraag mee te kunnen doen.
Onderhouds- en beheerplan (meerjarig)
Aan de ontwerpers en leveranciers wordt gevraagd om aan te geven welke onderhoudswerkzaamheden met enige regelmaat of op langere termijn terug zullen komen en er wordt een plan opgesteld waarin staat hoe de kosten of inspanningen voor gebouwbeheer verdeeld worden.
Juridische uitwerking
Voor de te realiseren woongelegenheden en overige ruimten wordt nu ook juridisch tot in detail vastgelegd hoe de rechten op gebruik en bewoning zijn begrensd en welke collectieve afspraken er gelden ten aanzien van onderhoud en beheer.
Bestek
Indien gewenst kunnen in een bestek nog nadere specificaties meegegeven worden ten aanzien van de te gebruiken materialen. Wanneer er bijvoorbeeld voorkeur bestaat voor de toepassing van een specifiek merk, type of kleur dan kan die informatie aan het ontwerp worden toegevoegd. Ook als er een specifieke werkwijze verlangd wordt van de aannemer kunnen daar in het bestek aanwijzingen over worden opgenomen. Samen met de ontwerptekeningen vormt het bestek de basis voor prijsonderhandelingen met aannemers.
Aanbesteding
De ontwikkelvereniging vraagt offertes en selecteert een aannemer voor de te verrichten bouwwerkzaamheden.
Hypothecaire leningen
Met het resultaat van voorgaande stappen is het mogelijk voor de ontwikkelvereniging en / of haar leden om zich tot financiers richten ter verkrijging van een hypothecaire lening waarmee dan zowel de aankoop als verbouw van de Tackenborg kan worden bekostigd.
Notariële levering / vestiging van rechten
De versterking en restauratie zijn naar verwachting grotendeels afgerond tegen de tijd dat het ontwerp en de financiering voor de herbestemming rond zijn. De notariële levering of vestiging vindt plaats volgens de gekozen route: bij voorkeur rechtstreeks aan de uiteindelijke rechthebbenden, of bij een huurcoöperatie aan de woonvereniging als eigenaar/verhuurder.
Het geleverde betreft de boerderij in de versterkte, verduurzaamde en gerestaureerde basisstaat (hoofdsom). Zowel bouwkundig als contractueel wordt nauwkeurig vastgelegd hoe daarbij dan eventueel benodigde voorbereidingen voor latere invulling (zoals te realiseren uitsparingen in gevel en dakvlak) zullen worden opgeleverd en bekostigd (meerwerk). De toekomstige bewoners zullen zelf de daadwerkelijke transformatie met nieuw te bouwen woningen in de schuren (laten) realiseren.
Samen (laten) bouwen
Werkvoorbereiding en uitvoering, deels vanuit zelfwerkzaamheid, met kwaliteitsinspecties tussendoor (constructeur, installateur, bouwbegeleiding) tot aan oplevering.
Inhuizen en feestelijke opening
Na oplevering is het moment daar: deelnemers komen niet meer op de bouwplaats, maar stappen hun eigen woning binnen. Een prestatie om met recht trots op te zijn en natuurlijk om samen te vieren.
Aanmelden als aspirant-bewoner
We hopen dat deze site je genoeg informatie geeft om een eerste inschatting te maken of Tackenborg bij je past. Heb je vragen, stel ze gerust via het contactformulier. De komende weken komt er aanvullende informatie beschikbaar, onder meer vanuit lopend archeologisch onderzoek en de eerste globale kostenramingen. Wil je een seintje krijgen zodra we daadwerkelijk starten met het werving- en selectietraject? Laat dan hieronder je naam en e-mailadres achter.